동원개발 CI. (동원개발 제공)


부동산 개발 계획만으로 빚을 내 땅을 사고 건물을 지어 분양하던 디벨로퍼 중심의 개발 모델이 한계에 다다랐다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개편으로 자기자본 부담이 커진 데다 금리 상승과 분양 침체, 대출 부담까지 겹치며 개발 시장 전반에 생태계 붕괴 신호가 뚜렷해지고 있다.
경기가 좋을 때는 이른바 ‘5%의 마법’으로 불리며 막대한 수익을 거둘 수 있었지만, 시장이 꺾이자 돈을 빌려준 금융권까지 리스크가 전이되는 구조가 드러나고 있다.
본지는 ‘디벨로퍼 인사이드’ 골드몽게임 시리즈를 통해 저자본·고레버리지 구조의 한계를 짚고, 자금 경색과 분양 침체가 맞물린 개발 시장의 위기를 추적한다. 
특히 디벨로퍼별 재무 상태와 사업 구조를 분석해, 위험 신호의 실체를 드러낼 계획이다. [편집자 주]
동원개발은 부산·경남권을 기반으로 자체 사업과 주택 개발, 시공을 병행하는 전형적인 디벨로퍼형 건설 사이다쿨접속방법 사다.
지배구조는 전형적인 오너 2세 체제다. 최대주주는 창업주 장복만 회장의 아들인 장호익 부회장으로, 1511만1601주(16.64%)를 보유하고 있다.
동원개발은 외형 축소와 현금창출력 악화가 동시에 진행되는 가운데 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부담까지 확대되며 전반적인 사업 리스크가 커지는 흐름이다.
릴게임바다이야기사이트24일 공시에 따르면 동원개발의 2025년 연결 기준 매출은 3873억원으로 전년 5204억원보다 26.5% 감소했다. 
영업이익도 171억원으로 전년 210억원 대비 18.6% 줄었다.
특히 주택분양 매출은 1607억원에서 10억원으로 사실상 붕괴됐다.
현장에서도 같은 신호가 나온다. 골드몽릴게임 지난해 10월 부산 ‘더파크 비스타동원’은 835가구 모집에 114건 접수로 평균 0.14대 1에 그쳤다. 
경기 평택 ‘브레인시티 비스타동원’ 역시 1577가구 모집에 52건 접수로 0.03대 1 수준에 머물며 대규모 미달이 발생했다.
영업활동현금흐름도 2024년 961억원 흑자에서 2025년 -442억원으로 급전 바다이야기릴게임연타 환됐다.
매출채권은 1021억원에서 1548억원으로 급증했다. 미수금과 선급금까지 동반 확대되면서 운전자본이 크게 묶였고, 그만큼 현금 유동성 부담이 가중된 것으로 분석된다.
이 상태에서 차입 구조까지 바뀌고 있다. 유동금융부채가 40억원에서 2119억원으로 급증하며 단기 상환 부담이 크게 늘어 유동성 압박이 커지는 흐름이다.
재고자산도 부담이다. 6000억원이 넘는 용지는 개발 자산이지만, 분양이 막히면 곧바로 리스크로 전환된다.
여기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부담까지 얹혀 있다. PF 차입금은 1조원을 넘어섰고, 일부 사업장은 책임준공 조건이 포함돼 있다. 분양이 지연되면 리스크는 그대로 회사로 전이되는 구조다.
동원개발 측은 “계속적인 수주입찰에 참여해 공사 수주를 증대하는 데에 노력하고 있다”며 “대금 회수가 저조한 현장의 미분양 해소, 채권회수 집중 등 신속한 현안 해결을 위해 전사역량을 집중할 것”이라고 밝혔다.
홍승표 기자 sphong@viva100.com