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어떻게 매일 어제 크게 혼자 달아날까 가[한국경제TV 강미선 기자]대선을 앞두고 여야 모두 공급 확대, 교통망 확충, 세제 완화 등 부동산 공약을 쏟아내고 있지만, 정작 시장은 정책의 실현 가능성과 균형에 더 주목하고 있다. 수도권 쏠림, 지방 미분양 현상이 심화하고 있는 가운데 이번주 우동집 인터뷰에서는 윤지해 부동산114 수석연구원, 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 서원석 중앙대 도시계획·부동산학과 교수, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 등 4인의 부동산 전문가에게 새 정부가 집중해야 할 부동산 정책의 방향과 과제에 대해 들어봤다.
[윤지해 부동산114 수석연구원] 가장 시급하게 해결해야 할 과제는 양극화와 관련된 해소입니다. 그래서 수요가 한쪽으로 쏠려있죠. 그래서 서울 수도권으로 쏠려있고 지방은 수요가 유출되는 학자금대출 신청 이슈가 있으면서 동시에 유입되지도 않습니다. 그러다 보니까 미분양 해소가 요원하죠. 이런 양극화 해소를 위해서는 세제적인 부분에서 지방지역을 좀 우대를 해줘야 될 뿐더러 대출 쪽에서도 금리 혹은 대출 한도에서 지방은 우대 사항들을 도입하지 않으면 사실 지금의 양극화된 부분들이 고착화될 수 있다 이렇게 평가가 되니까요. 그 부분부터 어떻게 중장기적으로 개선을 현대저축은행햇살론 할지에 대해서 치열한 고민을 해야 된다고 판단하고 있습니다.
[최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수]
"(집값을) 어느 정도로 안정화시키기 위해서는 오히려 더 시장 규제를 역으로 풀어야 된다고 생각하거든요. 서울의 특정 지역만 집값이 오르는 것은 이전에는 사실은 수도권 지역이 아니라 하더라도 비수도권 지역의 블루칩들이 지 4천만원 대출 역 내에는 엄연히 존재했단 말이죠. 예를 들어서 대구의 수성구라든가 지역 내 좋은 지역에 집을 한 채, 두 채, 세 채를 갖고 있다 하더라도 서울의 집 한 채 값만 못 하다라고 생각을 하면요. 차라리 내가 자산적 여력이 있는 사람들은 전국에서 가장 똘똘한 한 채가 어디냐라고 선택하고 싶은 생각이 듭니다. 결국에는 비수도권 지역에 있는 분들도 서울 특히 한강 LTV란 벨트 위주에 있는 주택을 상당히 많이 매입을 한 것으로 통계는 나타나고 있기 때문입니다. 국지적인 지역의 쏠림 현상을 풀기 위해서는 일단은 2주택 이상을 보유하는 거에 대한 거부감을 좀 없애야 합니다. 2주택 이상을 보유하는 걸 없애기 위해서는 현재는 여러 주택을 갖고 있으면 상당히 이 부분에 대해서는 투기에 대한 어떤 그런 부정적 인식도 있습니다. 또 농협직장인신용대출 여러 주택을 갖고 있으면 보유세뿐만 아니라 거래세, 양도소득세라든가 이런 부분들이 굉장히 많이 부과가 되고 있는 측면들이 있어서 이 부분에 대해서 어느 정도는 규제 완화를 해야 됩니다. 새로운 정부가 들었으면 당연히 이거에 대해서는 상당히 적극적으로 검토를 해야 된다고 생각합니다. 그래야만 지방 미분양 시장도 어느 정도 되살리고 그 다음에 뭔가 전국구 똘똘한 한 채를 매입하려고 하는 수요를 어느 정도도 분산시킬 수 있는 거 아닌가 이런 생각을 한번 해보게 됩니다."
[이은형 대한건설정책연구원 연구위원] "대선 공약 중에서는 GTX와 광역급행철도 같은 교통망의 구축이 가장 중요하다고 할 수 있습니다. 대한민국의 인구가 많이 감소할 것이고 그에 따라서 지방의 소멸까지도 발생할 수가 있습니다. 이런 상황에서 지금처럼 그대로 내버려 둔다면 인구 밀도 자체가 감소하는 와중에서 서울 수도권의 집중은 아마 똑같이 유지가 될 겁니다. 반대로 지방에서는 사람이 살지 않는 지역이 점점 늘어날 가능성이 있는데 이런 상황에서 그 지역에 넓은 지역을 빨리 오갈 수 있는 교통망을 구축해 준다면 비록 인구 밀도는 감소하더라도 똑같은 넓은 면적에 사람들이 그래도 분산돼 사는 효과를 유도할 수가 있습니다.
이렇게 되면 사람이 살지 않는 지역보다는 적은 인구라도 즉 역세권 중심으로라도 사람들이 살고 있는 지역이 많아질수록 국가 차원에서도 국토 관리를 하는 맥락에서 더 긍정적인 효과를 가져오게 됩니다. 신도시와 서울에 집중해서 택하라고 한다면 역시 서울의 주택을 택할 가능성이 높을 수밖에 없습니다. 이런 시점에서 서울과 인접 지역들을 GTX로 연결하게 된다면 서울로 집중된 주택 수요를 어느 정도 수도권으로 분산시킬 여지가 커지게 됩니다. 그래서 이런 효과를 지방에서도 유사한 효과를 가지는 것과 비교를 한다면 아무래도 실행의 우선순위가 지방보다는 수도권의 GTX로 쏠릴 가능성이 매우 크다고 할 수 있습니다."
[서원석 중앙대 도시계획·부동산학과 교수] "미분양이 사실 지금 보면 정부도 별 대책은 없어 보입니다. 지방 미분양은 아주 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 지속적으로 심화될 가능성이 있는데 지금 정부에서 하고 있는 게 그러면 지방에서 새롭게 지어진 신규 주택을 매입을 해서 임대용으로 쓰자고 하는 게 있거든요. 충분할까 그리고 과연 성공적으로 지방의 미분양을 해소할 수 있을까 하는 데 대해서는 조금 의구심이 있고요. 정부가 지속적으로 강조하고 있는 지방균형 발전, 10년에서 수도권 인구를 어떻게 하면 지방으로 분산할 수 있을까 이 점을 지금은 좀 더 강하게 고민을 해야 한다고 보여지고요. 그렇게 한다면 지금 수도권에 집중돼 있는 다양한 재개발, 재건축, 교통요건 개선 이런 것들도 지방과의 연계성을 좀 고민을 할 필요가 있다고 보여집니다.
또 재건축 개발이익이 중요한 게 아니고 공급 자체가 중요하다고 정부가 판단하다 보니까 규제 완화가 상당히 이루어졌는데 그러면 그만큼 상승한 그 이익은 어떻게 하겠느냐가 고민할 부분입니다. 그런 측면에서 보면 지금 제도가 그대로 이어진다 라고 하는 것들은 고민할 여지가 있긴 하지만 재건축초과이익 환수 제도 자체는 사실상 일부 지역에서는 좀 효과적인 주택시장의 안정을 위해서 또 지나친 재건축 제도를 지나친 재건축을 좀 가져가는 그런 측면을 조금 제약할 수 있다는 점에서는 나름 효과적일 수 있지 않나 라는 생각은 듭니다."강미선 기자 msk524@wowtv.co.kr