1기 신도시 정비사업의 '첫 단추'로 선도지구가 지정된 지 1년을 맞았다. 불편하고 비효율적인 노후 계획도시를 미래형 신도시로 탈바꿈시키겠다는 거대한 청사진이 첫 발을 뗐으나 추진 속도는 빠르지 않다. 신도시마다 제각각 추진 중인 선도지구의 모습을 현장에서 만나본다. [편집자]
[아이뉴스24 이효정 기자] 금호1단지 미래는 우리가 직접 결정합니다. 소유주 대표단 투표에 참여합시다!
지난 19일 오후 방문한 성남시 분당구 양지마을 금호1단지아파트. 한산한 주택가이지만, 곳곳에 걸려있는 현수막을 보면 단지 내 재건축에 대한 심각한 오션릴게임 분위기가 느껴진다. 단지 내 일부 세대 베란다에는 '입지 뺏기고 분담금 폭탄맞는 통합 재건축 결사반대'라는 작은 현수막이 내건 곳도 눈에 띈다.
선도지구 지정 전후로 가장 많은 관심을 받았던 분당신도시는 1년이 지난 현재 정비사업이 순항하는 듯 하지만, '제자리 재건축' 갈등의 여진이 계속되고 있다.

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1기 신도시 분당신도시 양지마을 금호1단지 아파트 내 일부 세대에 걸려 있는 현수막. 2025.12.19 [사진=이효정 기자 ]





1기 신도시 분당신도시 양지마을 금호1단지 아파트 내 투 바다이야기사이트 표를 알리는 현수막이 걸려 있다. 2025.12.19 [사진=이효정 기자 ]


경기도 성남시 분당구 수내동의 양지마을 금호1공식소유주총회·재건축정상화위원회(위원회)는 지난 19일부터 27일까지 소유주 대표단을 선출하기 위한 투표를 진행 중이다. 소유주 대표단 선출과 재건축사업 전반에 대한 지원을 위한 야마토게임연타 주민들로 구성된 자문단도 꾸렸다.
위원회는 공고문을 통해 "양지마을 예비사업시행자 한국토지신탁이 성남시에 제출한 특별정비계획안은 금호1단지의 30.72%, 즉 3분의 1에도 미치지 못하는 설문조사 참여율을 기준으로 만들어졌다"며 "금호 1단지 의견이 반영되지 않은 특별정비계획안"이라고 밝혔다.
그러면서 "이런 특별정비계 무료릴게임 획안이 12월 중 성남시에서 통과될 경우 금호1단지 소유주들은 수억원의 분담금 상승과 타 단지에 배정되는 위험에 직면할 수 있다"고 밝혔다.
양지마을 통합재건축사업 주민대표단이 있음에도 양지마을 금호1단지 소유주들이 향후 단지 재건축사업과 관련해 일관된 대응과 권익 보호를 위해 별도로 소유주 대표단을 만든 것으로 보이는 대목이다.
수내동 A중개사무소 관계자는 "제자리 재건축은 한다는데 ,재건축 과정에서 용적률 상향으로 (금호1단지 등 앞단지는) 주민들이 가져가는 물량 외에 남는 (여유) 물량을 다른 단지 소유주에게도 기회를 줄지에 대한 여러 얘기가 있다"며 "이런 문제는 현재 단계에서 확정되지 않고 논의 중으로, 재건축과 관련해 금호1단지 주민들이 단지 내 의견을 모을 수 있는 모임을 만드는 과정에 있는 것으로 안다"고 말했다.
선도지구는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시법)에 따라 추진하는 첫번째 정비사업 대상지를 말한다. 지난해에는 국토교통부 가이드라인에 따라 분당·일산·평촌·산본·중동 5곳의 해당 지방자치단체가 공모방식으로 선정해 경쟁이 매우 치열했다. 분당신도시에서는 양지마을(금호·청구·한양아파트 등 4392가구)을 비롯해 △시범현대우성(현대·우성아파트와 장안타운 건영빌라 등 3713가구) △샛별마을(라이프·동성·우방·삼부아파트와 현대빌라 등 2843가구) △목련마을(대원·성환·두원·드래곤·삼정그린·미원·화성·대진빌라 등 1107가구) 4개 구역 1만2055가구가 지정됐다.
현재 해당 단지들은 신탁사를 예비사업시행자로 지정해 정비사업을 진행 중이다. 최근에는 성남시 도시계획위원회에서 특별정비구역 지정 정비계획안이 심의를 조건부로 통과했다. 양지마을은 전략환경영향평가 절차 누락 논란이 있었지만, 주민들이 구역 면적을 전략환경영향평가 대상 기준인 30만㎡아래로 축소하면서 심의가 통과됐다.
성남시 관계자는 "(선도지구 단지들이) 조건부로 통과했기 때문에 (예비사업시행자와 주민들이) 보완해서 정비계획안을 제출해야 고시를 할 수 있다"며 "구역 지정 고시가 완료되면 향후에는 도시 및 주거환경정비법에 준해 정비사업을 진행하게 된다"고 말했다.



1기 신도시 분당신도시 양지마을 한양아파트 전경.2025.12.19 [사진=이효정 기자 ]


선도지구 지정 직후 분당과 평촌 등에서는 재건축 후에도 같은 단지에 분양이 가능한 '제자리' 재건축을 둘러싼 주민간 이견으로 갈등이 첨예했다. 특히 분당 양지마을의 금호1단지 등 일부 단지는 수내역 뿐 아니라 초등학교와도 가까워 독립정산제와 독립분양을 하는 제자리 재건축 방식을 요구했다. 제자리 재건축은 의무사항은 아니지만, 주민 동의가 있으면 가능하다.
지금은 갈등이 봉합되고 정비사업이 순조로운 듯 하지만, 단지별 이해관계가 다르기 때문에 불씨는 남아있는 것이다.
이런 갈등을 줄이기 위해 현재의 전체 토지 등 소유자의 50% 동의 조건에 더해 주택 단지별 구분 소유자 과반 동의를 추가 요건으로 규정하는 노후계획도시법 개정안이 국회 국토교통위원회를 통과했다. 한준호 더불어민주당 의원이 대표발의한 개정안은 노후계획도시법이 보장하는 특별정비계획과 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'에 따른 사업시행계획을 동시에 수립할 수 있는 특례를 보장하는 등 절차를 간소화해 재정비사업의 속도를 높이는 내용도 포함돼 있다.



올해 들어 12월 3주까지 누적 기준 아파트값 상승률 상위 지역 현황 2025.12.23 [표=이효정 기자 ]


재건축 기대감에 집값은 우상향 중
제자리 재건축을 둘러싼 주민간 갈등에도 분당신도시는 집값이 오르고 있다. 서울 아파트값이 크게 오르면서 주택 수요가 서울과 인접한 분당으로 번지는 데다, 정비사업에 대한 기대감이 커지고 있기 때문이다.
성남시는 후속으로 내년 7월 2차 특별정비구역 지정을 위해 주민 제안 방식으로 1만2000가구를 지정할 계획인데, 선정 가능성이 높은 시범한신삼성아파트 등이 선호지역으로 꼽힌다.
아울러 국토부도 9·7대책의 후속조치로 1기 신도시의 신속한 정비사업을 지원하기 위한 '패스트트랙 제도'도 적용해 정비사업의 기대감을 키우고 있다.
분당구 서현동의 B 중개사무소 관계자는 "선도지구 지정 단지들이 아무래도 인근의 다른 단지보다는 집값이 많이 올랐다"며 "집주인들도 재건축 기대감에 집을 많이 내놓지 않는 편이어서 지금 매물이 적은 편"이라고 말했다.
이어 그는"집주인들이 집갑시 오르고 선도지구 단지들은 조만간 구역 지정도 고시될 것으로 기대해 가격 조정이 잘 되지 않는 편"이라고 말했다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서현동 시범우성아파트 전용 75㎡는 지난 11일 19억원(19층)에 매매 계약이 체결돼 신고가를 기록했다. 지난해 10월 같은 주택형이 12억7500만원(15층)에 거래된 것을 고려하면 적어도 6억원 이상 높아진 가격이다.
시범한양아파트 전용 35㎡ 지난 16일 9억8000만원(12층)에 손바뀜됐다. 지난 10월 신고가 10억500만원(14층)보다는 낮은 가격이지만, 지난해 10월 8억2000만원(3층)보다는 1억5000만원이상 높아진 가격이다.
한국부동산원 기준 성남시 전체 아파트값 올 누적 상승률(지난 15일 기준)은 13.33%로 나타났다. 성남시 분당구만 보면 18.21%로 수도권(서울·인천·경기) 지역 중 서울 송파구, 경기 과천시, 서울 성동구 다음으로 누적 상승률이 높았다.



1기 신도시 분당신도시 양지마을 금호1단지 아파트 전경. 2025.12.19 [사진=이효정 기자 ]


/이효정 기자(hyoj@inews24.com)